Dla osób zaangażowanych w proces budowlany najważniejsza jest przewidywalność prawa. I o to powinien zadbać ustawodawca – postuluje ekspert Jarosław Grzywiński.

Prawo budowlane w ostatnich latach było często przedmiotem krytyki w kontekście jego niedostosowania do wymogów nowoczesnego procesu inwestycyjnego. Wielokrotnie wskazywano, w tym także w orzecznictwie sądowym i doktrynie, że normy prawa administracyjnego związane z pozycją prawną inwestora są nadzwyczaj surowe, a praktyka organów administracyjnych w tym zakresie prewencyjnie restrykcyjna.

Część wymagań formalnych ma nadal charakter abstrakcyjny i nie wpływa w żaden sposób na ochronę interesu publicznego w zakresie polityki przestrzennej.

Pomysłów na zmianę tego stanu prawnego było w ostatnich latach mnóstwo. Mimo że prace Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego nad nowym kodeksem urbanistyczno-budowlanym będą trwały jeszcze długo, warto podsumować sytuację związaną ze statusem prawnym nowych regulacji dotyczących inwestycji budowlanych.

Niezależnie od nowych, fragmentarycznych, zmian ustawowych podstawowe pytanie sprowadza się do stwierdzenia, czy konieczne są dalsze ułatwienia w procesie budowlanym dla jego uczestników. Drugie zagadnienie wymagające wyjaśnienia to pytanie, czy sytuacja inwestora jest już optymalna i nie wymaga dalszych modyfikacji w postaci kolejnych mikronowelizacji.

Pamiętając o barierach w prowadzeniu działalności inwestycyjno-budowlanej, jednocześnie nie sposób nie zauważyć, że minął już ponad miesiąc od podpisania przez prezydenta RP ostatniej częściowej nowelizacji prawa budowlanego. W tym stanie prawnym pozostaje zwrócić uwagę na kilka najbardziej istotnych zmian z punktu widzenia inwestora w procesie budowlanym.

Częściej bez pozwolenia

Przede wszystkim pojawiła się postulowana od wielu lat zmiana dotycząca zniesienia pozwolenia na budowę dla budynków, których obszar oddziaływania nie będzie wykraczał poza granice działki objętej inwestycją. Dotychczasowe pozwolenie na budowę zostało – w ściśle określonych przypadkach – zastąpione w sposób normatywny nową instytucją prawa administracyjnego, czyli zgłoszeniem budowy z projektem budowlanym.

Zgłoszenie budowy jest formą uproszczoną wypełnienia obowiązków administracyjnych związanych z realizacją zamierzenia inwestycyjnego. Instytucja milczącej zgody organu administracyjnego na budowę występuje obecnie w kilku krajach Unii Europejskiej, chociaż rozwiązania te charakteryzują się dużą odrębnością ze względu na lokalne uwarunkowania.

W nowym stanie prawnym niezbędne jest także dołączenie wszelkich innych dokumentów wymaganych wcześniej w trybie pozwolenia na budowę.

Projekt budowlany musi być oczywiście zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Doniosłość zmiany dotyczącej zgłoszenia budowy, a nie – jak dotychczas – wystąpienia o wydanie pozwolenia na budowę w formie decyzji administracyjnej, sprowadza się do milczącej zgody organu.

Jeżeli w ciągu 30 dni od zgłoszenia starosta nie wniesie zastrzeżeń, inwestor może niezwłocznie rozpocząć prace budowlane. Zmiana wydaje się oczywiście istotnym etapem na drodze do uproszczenia procesu budowlanego.

Nie należy jednak zakładać, że obejmie ona zdecydowaną większość uczestników procesu budowlanego. Poza tym wciąż warto pamiętać o argumentach instytucji nadzoru budowlanego, że stopniowa likwidacja pozwoleń na budowę nie może prowadzić do całkowitej dowolności w kreowaniu przestrzeni budowlanej i pozostawiania jej poza kontrolą prewencyjną.

Mniej formalności

Nie sposób nie docenić wielu innych zmian w najnowszej nowelizacji dotyczących projektu budowlanego. Do minimum została ograniczona liczba jego obowiązkowych elementów. Od 28 czerwca 2015 r. nie trzeba dołączać do projektu budowlanego oświadczeń związanych z zapewnieniem dostaw energii elektrycznej, wody, ciepła, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych i wodnych.

Uproszczenie dokumentacji projektowej ma spowodować większą elastyczność w początkowej fazie inwestycji.

Trzeba także odnotować istotną zmianę dotyczącą zakończenia procesu budowlanego. Znacznie zwiększy się liczba kategorii obiektów budowlanych, które będą mogły być użytkowane na podstawie zgłoszenia, a nie – jak w dotychczasowym stanie prawnym – na podstawie pozwolenia na użytkowanie. Pozwolenie to stanowiło do tej pory element kontroli ostatecznej i sprawdzenia, czy budynek nadaje się do bezpiecznego korzystania.

Jednym z kolejnych administracyjnoprawnych ułatwień w nowym stanie prawnym jest likwidacja obowiązku planowania terminu rozpoczęcia prac budowlanych. Do tej pory inwestor był zobowiązany zgłosić inspektorowi nadzoru budowlanego rozpoczęcie powyższych prac w terminie siedmiu dni przed ich rozpoczęciem.

Kłopoty z planami miejscowymi

Pozycja prawnoustrojowa inwestora w procesie budowlanym pozostaje zasadniczo bez zmian. Jest on nadal zobowiązany do dochowania licznych obowiązków administracyjnych. Zmienia się natomiast stopniowo ciężar tych wymagań administracyjnoprawnych.

Niezależnie od powyższego nie można zapominać o spełnianiu wymagań przewidzianych dla inwestycji budowlanych. Pomimo doniosłości ostatnich zmian w prawie budowlanym oraz ich znaczenia dla sprawnego przebiegu procesu inwestycyjnego nadal brakuje spójności. Konieczna jest większa systemowa kompatybilność proponowanych rozwiązań z prawem zagospodarowania przestrzennego.

Inwestor w procesie budowlanym jest zmuszony dokonać całościowej oceny pod względem ryzyka z zakresu prawa budowlanego, a następnie m.in. prawa zagospodarowania przestrzennego. Środkiem prawnym i aktem prawa miejscowego o fundamentalnym znaczeniu dla planowania przestrzennego jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jego ustalenia kształtują w dominujący sposób prawa własności nieruchomości, a w konsekwencji prawo do zagospodarowania tej nieruchomości.

Precyzyjnej unifikacji pod względem normatywnym wymagają instytucje wspólne dla procesu inwestycyjnego zarówno w ramach prawa budowlanego, jak i prawa zagospodarowania przestrzennego. Niezbędne jest normatywne ustalenie statusu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w stosunku do nadrzędnej pozycji prawnej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wspomniane rozbieżności z pewnością są brane pod uwagę i leżą u podstaw uregulowania normatywnego w ramach prac nad nowym kodeksem budowlanym. Postuluję jednak, by najnowsze zmiany legislacyjne doprowadziły do pełnej unifikacji przepisów prawa budowlanego z prawem zagospodarowania przestrzennego, w tym jednolitego zdefiniowania najważniejszych elementów procesu budowlanego umiejscowionych normatywnie jako element polityki przestrzennej państwa.

Nadrzędnym celem tych zmian musi być pewność i przewidywalność prawa dla inwestora budowlanego.

Jarosław Grzywisńki
Autor jest radcą prawnym, partnerem w kancelarii FKA Furtek Komosa Aleksandrowicz
Źródło: Rzeczpospolita