Dobrze skonstruowana umowa najmu może stanowić o sukcesie prowadzonej działalności gospodarczej

Czy przedsiębiorcy opłaca się wynająć powierzchnię w dużym centrum handlowym na prowadzenie działalności gospodarczej?

Zdecydowanie tak. Duże centrum handlowe jest zazwyczaj bardzo atrakcyjnym miejscem do prowadzenia działalności gospodarczej również przez niewielkiego przedsiębiorcę. Przede wszystkim nowoczesne centrum handlowe zapewnia stały dopływ bardzo dużej liczby potencjalnych klientów, co jest niezwykle istotne z marketingowego punktu widzenia. Ważne jest również to, że mały i średni przedsiębiorca może tam szybko rozpocząć działalność handlową lub usługową nie nabywając na własność lokalu, a jedynie wynajmując potrzebną mu powierzchnię.
Kolejną zaletą jest to, że przystosowanie powierzchni do prowadzenia konkretnej działalności wymaga w takim przypadku relatywnie niższych dodatkowych nakładów, ponieważ centra handlowe oferują w ramach zawartej umowy najmu na ogół funkcjonalne i nowoczesne warunki lokalowe  zapewniając np. odpowiednie oświetlenie, ogrzewanie, klimatyzację, dostęp do Internetu, a nawet pewne elementy wyposażenia. Na podstawie umowy najmu w centrum handlowym można prowadzić praktycznie każdą działalność gospodarczą związaną z usługami lub sprzedażą.

Jakie są możliwości negocjacji warunków najmu ma w praktyce niewielki przedsiębiorca z przedstawicielami centrum handlowego?

Wiele zależy od rodzaju działalności, jaką zamierza prowadzić przedsiębiorca. Jeżeli będzie chciał prowadzić sprzedaż jakiegoś produktu o renomowanej marce, to można się spodziewać, że właścicielowi centrum handlowego będzie zależało na pozyskaniu takiego najemcy. Podobnie może być ze specjalistycznymi usługami, na które jest duże zapotrzebowanie na danym terenie. W takich przypadkach nawet właściciel niewielkiej firmy ma szansę wynegocjować korzystne dla siebie warunki najmu. Dlatego przed podpisaniem umowy najmu potencjalny najemca powinien dokonać analizy lokalnego rynku oraz zorientować się, jakich będzie miał konkurentów w najbliższej okolicy. Warto również, żeby porównał stawki czynszu w danym mieście lub okolicy. Wtedy będzie mógł optymalnie ocenić czy przyszłe warunki umowy najmu będą dla niego opłacalne.

Dla większości przedsiębiorców decydujące znaczenie ma wysokość przyszłego czynszu za wynajmowaną powierzchnię.

Kluczowe elementy negocjacji umowy najmu powierzchni w centrum handlowym to przede wszystkim wysokość czynszu, zabezpieczenia jakie trzeba przedstawić właścicielowi centrum handlowego, a także zasady wypowiedzenia umowy, w tym wypowiedzenia przed końcem przewidzianego okresu umownego. Przykładowo przedsiębiorca, który udowodni, że dotychczas w ramach prowadzonej działalności był wiarygodnym najemcą, może wynegocjować jako jedyne zabezpieczenie gwarancję bankową lub kaucję. Z kolei przedsiębiorca, który dopiero zaczyna działalność biznesową, musi zwykle zapewnić dodatkowe zabezpieczenia związane z najmem, w tym nawet czasami poręczenia osób trzecich oraz weksle.

Jak jest w praktyce wyliczany przyszły czynsz w galeriach handlowych?

Stosowanych jest kilka metod. Najprostsza to stały ryczałt za metr kwadratowy powierzchni. Jednak bardzo często w dużych popularnych centrach handlowych do obliczenia czynszu za najem stosuje się inne zasady obliczeń. W szczególności o wysokości czynszu decyduje przychód miesięczny działalności gospodarczej prowadzonej w danym lokalu na terenie centrum handlowego.
Warto więc, żeby przedsiębiorca zamierzający rozpocząć działalność w galerii handlowej, rozważył czy ta metoda wyliczania czynszu nie będzie dla niego korzystniejsza. Powinien też zwrócić uwagę na inne opłaty, przykładowo za korzystanie z tzw. powierzchni wspólnej, a także za akcje marketingowe organizowane przez dane centrum handlowe. Jak z tego wynika, elementów które należy brać pod uwagę podczas negocjacji umowy jest sporo.
Dlatego nawet przedsiębiorca prowadzący działalność na niewielką skalę powinien rozważyć czy nie zaangażować do negocjacji w swoim imieniu doświadczonego i wyspecjalizowanego profesjonalistę – radcę prawnego lub adwokata. Umowę najmu negocjuje się najczęściej na długie lata, a koszt takiej pomocy prawnej jest relatywnie niewielki w porównaniu z możliwościami uzyskania korzystnych rozwiązań, które może dla przedsiębiorcy wynegocjować profesjonalny pełnomocnik, a także uniknięcia ewentualnych pułapek. 

Jakie mogą to być pułapki?

Umowy najmu niemal zawsze przewidują kary umowne, które mogą być nałożone na najemcę za niewykonanie przez niego określonych obowiązków. Przykładowo kary mogą być nałożone za niewielkie opóźnienie w zaplanowanym otwarciu sklepu, punktu gastronomicznego czy usługowego. Przedsiębiorca może też zostać ukarany za niedostarczenie w terminie polisy ubezpieczeniowej właścicielowi galerii handlowej. W negocjowanej umowie mogą także pojawić się propozycje kar za nieterminowe przedstawienia informacji o przychodzie z danej działalności gospodarczej. Poważna i daleko idąca analiza prawna postanowień umowy najmu pozwoli w przyszłości uniknąć poważnych problemów.

Nie można wykluczyć, że działalność w centrum handlowym może nie przynosić spodziewanych korzyści drobnemu przedsiębiorcy. Jakie ma on możliwości wycofania się z zawartej umowy?

Jeżeli mówimy o terminach wypowiedzenia umowy najmu w centrum handlowym, to niestety pole manewru i negocjacji jest poważnie ograniczone. Wynika to ze standardów rynkowych – umowa na czas określony jest powszechnym mechanizmem zapewniającym zarówno najemcy, jak i wynajmującemu, trwałość stosunku najmu. Pozwala to obydwu stronom planować swój biznes w długofalowej perspektywie.
Jednak można negocjować postanowienia w umowie najmu przewidujące możliwość jej przedterminowego rozwiązania bez dodatkowych konsekwencji finansowych. Poza tym umowa najmu powinna przewidywać możliwość jej natychmiastowego wypowiedzenie w przypadku rażącego naruszenia przyjętych postanowień lub gdy dojedzie do poważnego uszkodzenia wynajmowanego lokalu, także z przyczyn spowodowanych tzw. siłą wyższą.

Jarosław Grzywiński, partner, radca prawny w kancelarii FKA Furtek Komosa Aleksandrowicz
Rozmawiał Krzysztof Tomaszewski
Źródło: Dziennik Gazeta Prawna