Pierwszeństwo nabycia udziałów i akcji w spółkach, które są właścicielami gruntów rolnych, ma Agencja Nieruchomości Rolnych. Ograniczenia dotyczą też zmiany wspólnika spółki osobowej.

Ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw wprowadziła od 30 kwietnia br. m.in. zmiany do ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zmiany dotyczą nie tylko ograniczeń w zbywaniu nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha. Ustawa wprowadza też ograniczenia w zbywaniu udziałów i akcji w spółkach, które są właścicielem takich nieruchomości, wyposażając Agencję Nieruchomości Rolnych w prawo pierwokupu takich udziałów i akcji.

Prawo pierwokupu

Zgodnie z nowym art. 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Agencji przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Wyjątek dotyczy zbywania akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym i zbywania udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej (osoba fizyczna, m.in. rodzice, dziadkowie, dzieci, wnuki, rodzeństwo, małżonek). Oznacza to, że zasadniczo nie jest obecnie możliwe swobodne zbywanie udziałów i akcji również w obrębie tej samej grupy kapitałowej. W związku z powyższym celem ustawodawca wyposażył Agencję w uprawnienia badania stanu spółki przed nabyciem jej udziałów (akcji), a więc de facto do przeprowadzenia „due diligence” spółki: przeglądania ksiąg i dokumentów spółki i żądania od spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach. Informacje uzyskane przez Agencję stanowią tajemnicę przedsiębiorstwa. Wprowadzono też mechanizm podważania ceny udziałów i akcji w „spółce rolnej”. Agencja może wystąpić do sądu o ustalenie ceny udziałów (akcji), w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, jeżeli cena rażąco odbiega od wartości rynkowej. Odnosząc się natomiast do samego trybu nabywania udziałów (akcji), wykonanie przez Agencję prawa pierwokupu odbywa się poprzez wysłanie zobowiązanemu oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu w formie aktu notarialnego przesyłką poleconą, a następnie publikację w Biuletynie Informacji Publicznej. Wprowadzono domniemanie, że zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia Agencji z chwilą publikacji.

PRZYKŁAD: Jan Kowalski posiada 10 proc. udziałów w X sp. z o.o., która jest właścicielem działki rolnej o powierzchni 1 ha, i zawarł umowę sprzedaży udziałów z Markiem Nowakiem za cenę 100 000 zł. Umowa powinna zostać zawarta pod warunkiem, że Agencja, jako uprawniona do pierwokupu, nie wykona tego prawa. Jan Kowalski powinien niezwłocznie po zawarciu umowy z Markiem Nowakiem zawiadomić Agencję o jej treści. Agencja może wykonać prawo pierwokupu w ciągu miesiąca od zawiadomienia o sprzedaży. Jeżeli Agencja uzna, że 100 000 zł było nierynkową ceną sprzedaży, może wystąpić do sądu o ustalenie ceny w ciągu 14 dni od oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.

Uczestnictwo w spółkach osobowych

Art. 3b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ogranicza też zmianę lub przystąpienie nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Agencja może wówczas złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości jej wartości rynkowej (według ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami). Wyjątek ma miejsce, gdy zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem staje się osoba jemu bliska, lub nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników. Podmiotem zobowiązanym do zawiadomienia Agencji jest spółka, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Zawiadomienie powinno nastąpić w terminie miesiąca od dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie wspólnika. W przypadku spółek osobowych to Agencja określa w swym oświadczeniu składanym spółce równowartość pieniężną wartości rynkowej nabywanej nieruchomości rolnej, spółka, w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia Agencji, może wystąpić do sądu o ustalenie tej równowartości pieniężnej. Podobnie jak przy nabywaniu przez Agencję udziałów i akcji w spółkach kapitałowych, Agencja wysyła zobowiązanemu (tj. spółce osobowej) oświadczenie o wykonaniu prawa nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego, a następnie dokonuje publikacji w Biuletynie Informacji Publicznej i istnieje również domniemanie zapoznania się z treścią oświadczenia Agencji z chwilą jego publikacji.

PRZYKŁAD: Jan Kowalski i Marek Nowak są wspólnikami w spółce jawnej X sp.j., która jest właścicielem działki rolnej o powierzchni 1 ha i wartości 100 000 zł. Marek Nowak chce wystąpić ze spółki, a w jego miejsce wspólnikiem ma zostać Zbigniew Nowy (niebędący osobą bliską żadnego ze wspólników). W tej sytuacji X sp.j. powinna zawiadomić Agencję o zmianie wspólnika w ciągu miesiąca od tej zmiany. Po otrzymaniu zawiadomienia Agencja może złożyć w ciągu miesiąca oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej X sp.j. za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Jeżeli spółka nie zgadza się z ceną Agencji, może wystąpić do sądu o ustalenie tej równowartości pieniężnej, w terminie miesiąca od otrzymania oświadczenia Agencji.

Prawa Agencji przy egzekucji

Agencja może nabyć udziały i akcje również przy ich zbyciu w egzekucji, a także, gdy nabycie następuje na innej podstawie niż umowa sprzedaży. Chodzi tu o nabycie w wyniku:

• zawarcia umowy innej, niż umowa sprzedaży (np. umowy darowizny);
• jednostronnej czynności prawnej (np. oświadczenia zastawnika o przejęciu na własność udziałów lub akcji w zastawie rejestrowym lub finansowym);
• orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym;
• lub innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego (w szczególności: dziedziczenia udziałów lub akcji w „spółkach rolnych”, lub podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych).

Agencja może złożyć wówczas oświadczenie o nabyciu udziałów (akcji) za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej ich wartości rynkowej. Gdy równowartość ta nie wynika z treści czynności prawnej, orzeczenia sądu lub innych organów, określa ją Agencja. Udziałowiec (akcjonariusz) może się nie zgodzić z tą kwotą i powinien wtedy, w terminie miesiąca od otrzymania oświadczenia Agencji, wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej udziałów (akcji). Jeżeli natomiast równowartość pieniężna wynika z treści czynności prawnej, ale rażąco odbiega od wartości rynkowej, Agencja może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia, wystąpić do sądu o ustalenie tej kwoty. O ile przy nabyciu przez Agencję udziałów (akcji) w trybie prawa pierwokupu (na podstawie art. 3a ustawy) zobowiązanym do zawiadomienia Agencji jest zbywca, o tyle przy nabywaniu udziałów (akcji) na podstawie innej niż umowa sprzedaży, obowiązek zawiadomienia wygląda inaczej:

• jeżeli udziały (akcje) nabywane są na podstawie umowy innej niż umowa sprzedaży lub na podstawie jednostronnej czynności prawnej, Agencja powinna być zawiadomiona przez nabywcę (np. zastawnika, gdy wykonuje uprawnienie do przejęcia na własność przedmiotu zastawu);
• jeżeli udziały (akcje) nabywane są z mocy orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, Agencja zawiadamiana jest przez ten sąd lub organ;
• jeżeli udziały (akcje) nabywane są na podstawie dziedziczenia, Agencja jest zawiadamiana przez spadkobiercę;
• jeżeli udziały (akcje) nabywane są przez podział, przekształcenie lub łącznie, Agencję zawiadamia spółka nabywająca.

Analogicznie jak przy nabyciu w trybie wykonywania prawa pierwokupu (art. 3a ustawy), przedstawia się tryb wykonywania prawa nabycia udziałów (akcji) przez Agencję (oświadczenie o wykonaniu prawa w formie aktu notarialnego wysłane przesyłką poleconą, publikacja w Biuletynie Informacji Publicznej, domniemanie zapoznania się z treścią oświadczenia wskutek publikacji). Podobnie jak przy prawie Agencji do pierwokupu udziałów (akcji) w spółce, do której należy grunt rolny, również i w trybie „pozasprzedażowego” nabycia udziałów (akcji), Agencja może przeglądać księgi i dokumenty spółki i żądać informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach.

Konsekwencje zmian w obrocie nieruchomościami rolnymi

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w istotny sposób ograniczyła obrót udziałami i akcjami spółek – właścicieli nieruchomości rolnych i ograniczyła możliwość dokonywania zmian podmiotowych w spółkach osobowych. O ile w przypadku spółek kapitałowych (sp. z o.o. i spółki akcyjnej) Agencja jest uprawniona do nabycia udziałów i akcji (a nie do nabycia nieruchomości rolnej), to w spółkach osobowych Agencja nie stanie się nowym wspólnikiem, lecz może nabyć bezpośrednio nieruchomość rolną, której właścicielem jest spółka.

Wprowadzone zmiany, oprócz opisanych formalnych utrudnień w zbyciu udziałów i akcji, wywołają też zmniejszenie ekonomicznej wartości zabezpieczeń w postaci zastawów na udziałach i akcjach spółek będących właścicielami nieruchomości rolnych. Wierzycielom trudniej jest bowiem uzyskać zaspokojenie w razie braku spłaty zobowiązania przez dłużnika, niezależnie od tego, czy na rzecz wierzyciela ustanowiono zastaw zwykły w myśl kodeksu cywilnego, zastaw rejestrowy według ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów czy (dostępny pomiędzy niektórymi kategoriami wierzycieli i dłużników) zastaw finansowy na podstawie ustawy o niektórych zabezpieczeniach finansowych. Myśląc o skutkach dla gospodarki, warto pamiętać, że nieruchomości rolne mogą należeć nie tylko do podmiotów prowadzących działalność skupioną na rolnictwie lub produkcji spożywczej. Ograniczeniem nowych przepisów dotknięte będą zastawy na udziałach i akcjach spółek całkiem odmiennych branż, którym (np. wskutek historii przedsiębiorstwa) zdarzyło się mieć nieruchomość rolną. W drodze wyjątku pierwokupu Agencji nie będzie stosować się do akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym (zatem np. już nie na NewConnect, który pozostaje alternatywnym systemem obrotu). Zgodnie z art. 312 kodeksu cywilnego i art. 21 ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów zaspokojenie wierzytelności zabezpieczonej zastawem zwykłym lub rejestrowym następuje zasadniczo w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego. W przypadku jednak zastawu rejestrowego w praktyce zaspokojenie wierzyciela następuje najczęściej, gdy przewiduje to umowa zastawnicza (a to z reguły ma miejsce przy zastawach na rzecz banków), albo poprzez przejęcie przez zastawnika (wierzyciela) przedmiotu zastawu na własność (art. 22 ustawy), albo poprzez sprzedaż przedmiotu zastawu w drodze przetargu publicznego przez notariusza lub komornika (art. 24 ustawy). Analogicznie, zgodnie z art. 10 ustawy o niektórych zabezpieczeniach finansowych, w razie wystąpienia podstawy realizacji zabezpieczenia zastawnik może zaspokoić się przez sprzedaż przedmiotu zabezpieczenia, potrącenie lub kompensatę jego wartości z zabezpieczoną wierzytelnością finansową albo jeżeli umowa o ustanowienie zabezpieczenia finansowego tak stanowi, przez przejęcie przedmiotu zabezpieczenia.

Jak opisano powyżej, w przypadku zbywania udziałów (akcji) w trybie innym niż na podstawie umowy sprzedaży, a w szczególności w trybie egzekucji oraz w trybie złożenia oświadczenia przez wierzyciela o przejęciu zastawionych udziałów (akcji) na własność, Agencja ma prawo do złożenia oświadczenia o nabyciu udziałów (akcji) za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej ich wartości rynkowej. Jeżeli Agencja oświadczenia nie złoży, udziały (akcje) mogą być nabyte przez podmiot, który je wylicytował w ramach postępowania egzekucyjnego, lub też przez wierzyciela, który złożył oświadczenie o przejęciu ich na własność. Jeżeli jednak Agencja złoży oświadczenie o nabyciu udziałów (akcji), to w sytuacji, jeżeli równowartość pieniężna nie wynika z treści czynności prawnej, orzeczenia sądu lub innych organów, równowartość tę określi Agencja. Jeżeli udziałowiec (akcjonariusz) nie zgadza się z ceną wskazaną przez Agencję, może on wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej udziałów (akcji). Można natomiast zastanawiać się, czy uprawnienie takie przysługuje zastawnikowi (jako nabywcy) w przypadku przejmowania przez niego przedmiotu zabezpieczenia (udziałów lub akcji) na własność w ramach zaspokojenia swojej wierzytelności (ustawa przewiduje „odpowiednie stosowanie” art. 3 ust. 8).

Co istotne z perspektywy praktyki obrotu i zabezpieczenia wierzycieli, kwestią interpretacji nowych przepisów będzie, komu powinny być wypłacone przez Agencję środki, jeżeli wykona ona prawo nabycia udziałów lub akcji, przy niedoszłym przejęciu przez zastawnika udziałów lub akcji. Oczywiście korzystniejsze dla wierzyciela byłoby przyjęcie, że to wobec zastawnika Agencja składa oświadczenie o wykonaniu swego prawa i jemu też płaci środki.