Przepisy dotyczące upadłości układowej nie nakładają natomiast żadnych restrykcji na najemcę, tzn. może on wypowiedzieć umowę na zasadach ogólnych. W przypadku upadłości likwidacyjnej ogłoszonej w stosunku do wynajmującego umowa najmu nieruchomości wiąże obie strony pomimo ogłoszenia upadłości, o ile przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy. A contrario, umowa nie wiąże, o ile wynajmujący przed ogłoszeniem jego upadłości nie zdążył wydać lokalu najemcy. Dodatkowo w przypadku likwidacyjnej upadłości wynajmującego istotne jest, że w stosunku do masy upadłości bezskuteczne jest pobranie przez upadłego wynajmującego czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, licząc od ogłoszenia upadłości. Może się zatem okazać, że najemca, który zapłacił wynajmującemu czynsz z góry, będzie zmuszony powtórnie go zapłacić masie upadłości za cały okres przekraczający trzymiesięczny okres od daty ogłoszenia upadłości wynajmującego.

Ponadto w przypadku upadłości likwidacyjnej wynajmującego, na zarządzenie sędziego komisarza, może dojść do przedterminowego rozwiązania umowy najmu nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, o ile trwanie takiej umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu odbiega od warunków rynkowych. W takim wypadku najemca może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu przedterminowego rozwiązania umowy najmu. Jeżeli to najemca jest upadłym i otwarto w stosunku do niego tzw. upadłość likwidacyjną, wówczas zarówno syndyk, jak i wynajmujący mogą odstąpić od umowy nieruchomości w terminie dwóch miesięcy od daty ogłoszenia upadłości najemcy, o ile przedmiot najmu nie był jeszcze wydany upadłemu najemcy. Takie odstąpienie od umowy najmu przez którąkolwiek ze stron nie rodzi obowiązku odszkodowawczego.

Jeżeli zaś doszło do wydania nieruchomości najemcy przed ogłoszeniem jego upadłości likwidacyjnej, wówczas syndyk może wypowiedzieć taką umowę z zachowaniem ustawowego terminu wypowiedzenia, który w odniesieniu do nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego najemcy, wynosi sześć miesięcy. Co do zasady rozwiązanie umowy nie może nastąpić przed upływem terminu, za który upadły najemca zapłacił czynsz z góry, a przed upływem tego terminu - jedynie wyjątkowo, na zarządzenie sędziego komisarza, jeśli dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, a w szczególności prowadziło do zwiększenia kosztów upadłości.

W przypadku rozwiązania umowy najmu w tym trybie wynajmującemu przysługuje prawo do odszkodowania z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata.

Michał Mieciński

wspólnik Kancelarii Furtek Komosa Aleksandrowicz

Podstawa prawna

● Ustawa z 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. nr 60, poz. 535 ze zm.).

● Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).