W praktyce obrotu nieruchomościami dość często zawierane są umowy najmu, których przedmiotem są lokale w nowo budowanych obiektach lub też całe obiekty mające powstać w przyszłości na gruncie wskazanym w umowie. Przedsiębiorcy, chcąc zapewnić sobie możliwość korzystania z odpowiedniego lokalu, zawierają umowy najmu lokali biurowych jeszcze przed ich oddaniem do użytku przez inwestora. Cechą wspólną wszystkich takich umów jest element ryzyka najemcy związany z tym, że w chwili zawierania umowy przedmiot najmu jeszcze nie istnieje, a najemca z reguły nie ma wpływu na jego powstanie.
Umowa warunkowa
Z prawnego punktu widzenia przyjmuje się, że umowa najmu lokalu (obiektu), który jeszcze nie został wybudowany, jest zawierana pod warunkiem zawieszającym powstanie takiego lokalu (obiektu). Oznacza to, że stosunek najmu nawiąże się, pomimo wcześniejszego zawarcia umowy, dopiero od momentu powstania przedmiotu najmu. W praktyce umowa warunkowa w zakresie najmu zawiera jednak zazwyczaj dodatkowe postanowienia, regulujące np. współpracę stron w trakcie trwania budowy przedmiotu najmu czy uprawnienia najemcy na wypadek opóźnienia w oddaniu lokalu do użytkowania, które wiążą strony już w chwili zawarcia umowy, a zatem jeszcze przed nawiązaniem stosunku najmu.
Zawierając umowę najmu rzeczy przyszłych, należy zwrócić uwagę na kilka aspektów takiej transakcji, związanych z treścią samej umowy, a także z problemem ewentualnej zmiany, przed wybudowaniem obiektu, właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, na której ma zostać wzniesiony wynajmowany obiekt.
Parametry budynku
Istotnym elementem umowy najmu jest dokładne określenie parametrów budynku czy lokalu, który zamierza się wynająć. Zdarza się, że obiekt powstaje na zamówienie przyszłego najemcy. W innych przypadkach najemca poprzez zawarcie umowy jedynie akceptuje większość warunków oferowanych przez przyszłego wynajmującego. W każdym przypadku strony umowy najmu powinny w sposób możliwie najbardziej precyzyjny określić cechy przeznaczonego do wynajęcia budynku czy lokalu. Niejednokrotnie strony odwołują się do specyfikacji technicznych, regulujących szczegółowo wymogi dotyczące np. grubości ścian, rodzaju wentylacji, pożądanej temperatury w lokalu. Dodatkowo powszechnie stosowane są klauzule o bardziej generalnym charakterze, np. odwołujące się do konieczności zapewnienia wysokiego standardu pomieszczeń, w tym części budynku przeznaczonych do używania przez wszystkich najemców lokali w danym budynku, czy też zobowiązujące wynajmującego do zapewnienia, że lokal zostanie wybudowany zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i wiedzy technicznej. Strony umowy mogą zobowiązać się do poddania wszelkich sporów dotyczących zagadnień technicznych, pojawiających się w trakcie budowy, pod rozstrzygnięcie wybranego przez nie eksperta.
Wydanie obiektu
Uregulowania w umowie wymagają też kwestie związane z wydaniem obiektu najemcy. Strony zazwyczaj próbują zapewnić sobie szczególne uprawnienia na wypadek niedotrzymania terminu wydania bądź przejęcia przedmiotu najmu. Wynajmujący jest w korzystnej sytuacji, gdyż może pobierać czynsz także w przypadku, gdy najemca ze swojej winy nie odbierze przedmiotu najmu, pomimo tego, że wynajmujący wywiązał się ze swych obowiązków względem najemcy. Najemca, w przypadku zwłoki wynajmującego, nie może rozpocząć planowanej działalności. W związku z tym dobrym rozwiązaniem, z punktu widzenia najemcy, jest zobowiązanie wynajmującego do zapewnienia najemcy, w przypadku opóźnienia w wydaniu przedmiotu najmu, lokalu zastępczego. Często stosowanym środkiem, mającym złagodzić negatywne konsekwencje opóźnienia, są także kary umowne zastrzeżone na rzecz najemcy.
Sprzedaż nieruchomości
Trwałość relacji pomiędzy wynajmującym i najemcą jest w polskim systemie prawnym szczególnie chroniona. Zgodnie z art. 678 par. 1 kodeksu cywilnego, w przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca rzeczy wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy. Najemca w ten sposób ma zagwarantowaną możliwość korzystania z wynajmowanego budynku (lokalu lub jakiegokolwiek innego obiektu) także w przypadku jego sprzedaży przez wynajmującego. Nabywca najętej rzeczy może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, przy czym powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
Ze szczególnym przypadkiem mamy do czynienia wówczas, gdy dochodzi do zbycia nieruchomości jeszcze przed zakończeniem inwestycji budowlanej, w odniesieniu do której zbywca zawarł już umowy najmu. Pojawia się bowiem pytanie, czy w takiej specyficznej sytuacji najemca rzeczy przyszłej również objęty jest ochroną przewidzianą w art. 678 par. 1 k.c. Innymi słowy, czy nabywca nieruchomości z niedokończoną inwestycją budowlaną wstępuje z mocy prawa w miejsce zbywcy jako wynajmujący w umowy najmu obiektu czy lokali, jakie zostaną na gruncie wybudowane.
Obowiązujące przepisy chronią jedynie najemców obiektów (lokali) już istniejących, choćby jeszcze nie były wydane najemcy, natomiast poza zakresem ochrony pozostawiają najemców lokali jeszcze nieukończonych. Umowa najmu rzeczy przyszłej jest zawarta pod warunkiem zawieszającym i wywiera skutki prawne (w zakresie nawiązania stosunku najmu) dopiero w momencie powstania rzeczy najętej. Mając to na uwadze należy przyjąć, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przed wzniesieniem budynku, ale już po zawarciu warunkowej umowy najmu dotyczącej tego budynku lub jego części, nabywca nieruchomości nie wstępuje w miejsce zbywcy w stosunek najmu, ponieważ w chwili sprzedaży stosunek najmu nie istniał.
Bez rękojmi
W przypadku najmu rzeczy przyszłej najemca jest także co do zasady pozbawiony specyficznych środków ochrony przewidzianych w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 16 tej ustawy, do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości można wpisać m.in. prawa osobiste i roszczenia wynikające z umowy najmu. W rezultacie takiego wpisu prawa najemcy wynikające z umowy najmu uzyskują rozszerzoną skuteczność, tzn. stają się one skuteczne nie tylko w stosunku do wynajmującego, z którym najemca zawarł umowę najmu, lecz także wobec każdego właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, który nabył nieruchomość po dokonaniu wpisu praw najemcy do księgi wieczystej. W przypadku najmu rzeczy przyszłej wydaje się, że prawa najemcy nie podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej, gdyż do księgi wieczystej - w odniesieniu do praw i roszczeń osobistych z umów najmu - wpisywane są prawa i roszczenia istniejące i bezwarunkowe. Z uwagi na to, że najem obiektów, które jeszcze nie istnieją, ma charakter warunkowy, wpis do księgi wieczystej praw i roszczeń wynikających z takiej umowy przed powstaniem obiektu jest niemożliwy.
Konieczne zmiany
Wobec powszechności zawierania umów najmu rzeczy przyszłych wydaje się, że ochrona prawna najemców rzeczy przyszłych powinna zostać rozszerzona ustawowo, gdyż, wobec braku odpowiednich zapisów w samej umowie najmu, z mocy prawa przysługuje im ograniczony katalog roszczeń (np. roszczenia odszkodowawcze wobec pierwotnego wynajmującego).
Mając to na uwadze, najemcy lokali w jeszcze niewybudowanych obiektach powinni szczególnie dbać o precyzyjne i właściwe uregulowanie w umowie relacji z przyszłym wynajmującym oraz podjąć próbę zabezpieczenia własnych interesów na wypadek zbycia nieruchomości przed wzniesieniem na niej obiektu, będącego przedmiotem najmu.
Skutki zbycia nieruchomości
Jeśli dojdzie do sprzedaży nieruchomości przed zakończeniem inwestycji, podmiotem związanym umową najmu pozostaje zbywca nieruchomości, który - wskutek zbycia nieruchomości - jest jednakże pozbawiony możliwości wykonania umowy. Wstąpienie przez nabywcę nieruchomości w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umowy najmu obiektu wznoszonego na tej nieruchomości wymaga bowiem zawarcia umowy o przejęcie długu i cesję wierzytelności, a do tego konieczna jest wola nabywcy i zbywcy nieruchomości oraz samego najemcy lokalu.
Katarzyna Nodzykowska
Aplikantka radcowska w departamencie prawa korporacyjnego kancelarii Furtek Komosa Aleksandrowicz
Podstawa prawna
● Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).