Prawo upadłościowe i naprawcze (u.p.u.n.) określa skutki prawne, jakie ogłoszenie upadłości wywiera na umowy zawarte przez upadłego. Zostały one odmiennie uregulowane w przypadku ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu i ogłoszenia upadłości likwidacyjnej. Bez względu na rodzaj wszczętego postępowania upadłościowego, w przypadku gdy umowa najmu została zawarta przed ogłoszeniem upadłości wynajmującego, a jednocześnie wynajmowany obiekt został oddany w posiadanie przed ogłoszeniem upadłości wynajmującego, umowa najmu nie utraciła mocy wiążącej po ogłoszeniu upadłości wynajmującego.
Zgodnie z podanym stanem faktycznym wynajmowana nieruchomość została sprzedana przez komornika. Taki stan rzeczy byłby możliwy w przypadku ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu, jeżeli egzekwowana przez komornika należność nie byłaby objęta układem. W przypadku zaś upadłości likwidacyjnej nieruchomość stanowiąca własność upadłego najemcy mogła zostać sprzedana nie przez komornika, lecz przez syndyka masy upadłości.
W obu przypadkach (sprzedaży przez syndyka oraz sprzedaży przez komornika) finalnie znalazłyby jednak zastosowanie te same przepisy, tzn. art. 678 kodeksu cywilnego (k.c.) w związku z art. 1002 kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.) (w przypadku sprzedaży przez syndyka – w związku z art. 108 u.p.u.n.).
Zgodnie z art. 1002 k.p.c. – z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości nabywca rzeczy wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W związku z tym w przypadku zbycia wynajętej nieruchomości przez komornika (lub zgodnie z art. 108 u.p.u.n. przez syndyka), jej nabywca wstępuje w prawa i obowiązki upadłego wynajmującego na warunkach określonych w art. 678 k.c. Oznacza to, że nowy właściciel nieruchomości jest co do zasady zobowiązany do wykonywania zawartej przez poprzedniego właściciela umowy najmu, jednak stosownie do art. 678 par. 1 k.c. może on wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Ustawowe terminy wypowiedzenia umowy najmu określa art. 673 par. 2 k.c. Zgodnie z nim, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Istnieje istotny wyjątek od powyższej zasady – uprawnienie do przedterminowego rozwiązania umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia nie przysługuje nabywcy nieruchomości (nowemu wynajmującemu), jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem szczególnej formy (formy pisemnej z datą pewną), a nieruchomość została wydana przed przeniesieniem jej własności na nabywcę (art. 678 par. 2 k.c.). W takim przypadku nabywca nieruchomości będzie związany postanowieniami umowy najmu także w zakresie możliwości jej wypowiedzenia oraz określonym w umowie terminem wypowiedzenia.
Jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej z datą pewną i na czas oznaczony oraz wynajmowana nieruchomość została wydana w posiadanie przed jej nabyciem od komornika (albo syndyka), nabywca nieruchomości będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu przed upływem okresu, na jaki została ona zawarta, jedynie w przypadkach określonych w umowie najmu. Należy jednak zwrócić uwagę, że nabywca nieruchomości – jako nowy wynajmujący, nie wypowiadając umowy jako takiej, będzie mógł, na podstawie art. 6851 1 k.c., podwyższyć czynsz najmu, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli umowa najmu została zawarta przed 24 kwietnia 2003 r. albo po 1 stycznia 2005 r. Jeśli najemca nie zgodzi się na nową stawkę czynszu, w praktyce dojdzie do przedterminowego rozwiązania umowy najmu.
Katarzyna Nodzykowska
prawnik w kancelarii FKA Furtek Komosa Aleksandrowicz
Podstawa Prawna
● Ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. nr 60, poz. 535 ze zm.).