Deweloper zmieścił w umowie postanowienie, zgodnie z którym klient podpisujący umowę oświadczał, że zgłosił wszelkie swoje uwagi do projektu umowy, dokonał indywidualnych uzgodnień postanowień umowy, akceptuje je i potwierdza, że zostały one uwzględnione w ostatecznej treści umowy. I na tej podstawie odrzuca zastrzeżenia klientów dotyczące realizacji umowy. Z takim problemem do redakcji "Dziennika Gazety Prawnej" zgłosiła się pani Małgorzata, która zakupiła mieszkanie u nieuczciwego dewelopera.
Wzorce umowne
Deweloperzy często posługują się wzorcami umownymi. I nie ma w tym nic złego, jeżeli nie próbują unikać skutków z tym związanych.
- Z uwagi na to, że inwestycja deweloperska zakłada zawarcie umów często z setkami klientów, deweloperzy niechętnie zgadzają się na wprowadzanie zmian w ich treści. Ma to swoje organizacyjne uzasadnienie. Jednakże okoliczność ta sprawia, że umowy takie nie mogą być postrzegane jako indywidualnie uzgodnione z konsumentem. Ma to swoje wymierne konsekwencje - mówi Piotr Kunicki, prawnik z kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr
Zgodnie bowiem z art. 3851 par. 1 kodeksu cywilnego postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z obyczajami, rażąco naruszając jego interes. Są to niedozwolone postanowienia umowne.
- Oznacza to, że w przypadku gdy konsument zawiera przedstawiony mu przez dewelopera wzór umowy o treści sprzecznej z dobrymi obyczajami, rażąco naruszający jego interesy, i nie ma on rzeczywistego wpływu na treść tej umowy, to postanowienia naruszające interesy klienta nie są dla niego wiążące - wyjaśnia Piotr Kunicki.
Warto zauważyć, że co do zasady ciężar udowodnienia indywidualnego uzgodnienia treści umowy deweloperskiej spoczywa na deweloperze, a nie na konsumencie.
Sztuczki deweloperów
Niestety część deweloperów próbuje uchylić się od wskazanych skutków prawnych, jakie powoduje stosowanie wzorców umownych. Tak właśnie było w przypadku naszej czytelniczki. Deweloper w umowie, którą przedstawił jej do podpisu, zamieścił bowiem oświadczenie, zgodnie z którym konsumenci potwierdzali, że zapoznali się z określonymi dokumentami oraz deklarowali, że mieli rzeczywisty wpływ na treść umowy i została ona z nimi indywidualnie uzgodniona.
- W zamierzeniu deweloperów treść takiego postanowienia ma wykazać, iż doszło do indywidualnego uzgodnienia treści umowy. O ile jednak postanowienie takie może w pewnych przypadkach przerzucić ciężar dowodu na konsumenta, to jednak nie świadczy ono jeszcze o indywidualnym uzgodnieniu treści umowy - twierdzi Piotr Kunicki
I wskazuje, że o tym, czy rzeczywiście doszło do indywidualnego uzgodnienia umowy z konsumentem, świadczą nie oświadczenie zawarte w umowie, ale rzeczywisty przebieg negocjacji, uwzględnianie przez dewelopera wniosków konsumenta oraz inne okoliczności towarzyszące zawarciu umowy deweloperskiej.
Po stronie klientów poszkodowanych przez takie praktyki deweloperów stoi też Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
- Zgodnie z prawem w przypadku umowy podpisywanej zgodnie z wzorcem przedstawionym przez jednego z kontrahentów domniemywa się brak uzgodnienia. Oznacza to, że w razie sporu przed sądem, konieczne jest przedstawienie dowodów na to, że umowa podpisana według wzorca była indywidualnie negocjowana - mówi Ernest Makowski z biura prasowego UOKiK.
Oznacza to, że nawet jeżeli podpisaliśmy umowę, w której znalazło się omawiane oświadczenie, możemy dochodzić u dewelopera swoich racji. Należy przy tym powołać się na niedozwolony charakter takiego postanowienia umownego. Jeżeli mimo to deweloper nie chce uwzględnić naszych racji, musimy sprawę skierować na drogę postępowania sądowego.
Rejestr klauzul
Należy pamiętać, że tego typu zapisy mogą zostać uznane za niedozwolone postanowienia umowne. Aby tak się stało, sprawa musi trafić do sądu.
- Orzeczenie w przedmiocie uznania danej klauzuli umownej za niedozwoloną wydaje Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Postanowienie uznane za niedozwolone zostaje umieszczone w rejestrze prowadzonym przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - wyjaśnia Piotr Ostapa, radca prawny z kancelarii Mamiński & Wspólnicy.
Wyrok SOKiK stwierdzający, że dane postanowienie jest klauzulą niedozwoloną, nie wywołuje skutków prawnych wobec innych firm.
- Tak więc w sytuacji, gdy w umowie znalazł się zapis, który jest podobny do umieszczonego już wcześniej w rejestrze klauzul niedozwolonych, a przedsiębiorca nie brał udziału w postępowaniu przed SOKiK, można wytoczyć pozew o uznanie określonego postanowienia za niedozwolone - mówi Piotr Ostapa.
Takie powództwo może wytoczyć sam konsument lub na jego prośbę powiatowy rzecznik konsumentów.
Jak jednak podkreśla Piotr Ostapa, klientowi nie przysługuje wobec przedsiębiorcy roszczenie pieniężne z tytułu umieszczenia w umowie niedozwolonej klauzuli.
Co zrobić, gdy umowa lub regulamin zawiera niedozwolone klauzule
Małgorzata Kryszkiewicz
malgorzata.kryszkiewicz@infor.pl
Klienci deweloperów mogą wytoczyć powództwo zbiorowe
Anna Cudna-Wagner | wspólnik w kancelarii FKA FurtekKomosa Aleksandrowicz
Konsumenci na podstawie ustawy z dnia 17 grudnia 2009 r. o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym mogą występować z różnego rodzaju powództwami, np. o ustalenie nieważności określonego postanowienia umownego (z zastrzeżeniami wynikającymi z ogólnych przepisów dotyczących nieważności tylko niektórych postanowień umowy). Jeżeli przedsiębiorca stosuje postanowienie uznane we właściwym trybie za niedozwolone i wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych, konsumenci mogą wystąpić z powództwem o zapłatę, jeżeli stosowanie zakazanej klauzuli wiąże się z określonym obciążeniem finansowym po stronie konsumenta. Najlepszym przykładem są te zakazane klauzule, które nakładają na konsumenta obowiązek uiszczenia określonej opłaty. Tu jednak powstaje inny problem - mianowicie są to z reguły kwoty na tyle niskie, że nawet po ich zgrupowaniu powstaje niewielkie roszczenie. Po drugie może powstać problem ujednolicenia wysokości roszczenia dochodzonego przez członków grupy. Przepisy o postępowaniu grupowym bowiem wymagają, aby takie ujednolicenie nastąpiło w ramach grupy.