W okresie spowolnienia gospodarczego i związanej z nim stagnacji na rynku nieruchomości coraz większym problemem dla banków finansujących przedsięwzięcia budowlane stają się upadłości spółek celowych (tzw. SPV) założonych na potrzeby realizacji konkretnych inwestycji deweloperskich.
Sposobem na wyjście z impasu może być nabycie przez wierzycieli hipotecznych nieruchomości od syndyka upadłej spółki.
W wielu wypadkach potencjalnych nabywców odstrasza jednak konieczność uprzedniego wyłożenia pełnej ceny za nieruchomość, którą to przeszkodę można by wyeliminować poprzez potrącenie wierzytelności przysługującej wierzycielowi wobec upadłego z wierzytelnością syndyka o zapłatę ceny za nieruchomość.
Kredytowana działalność
Najczęściej działalność SPV finansowana jest ze środków pochodzących z kredytu udzielonego przez bank, a jedynym albo głównym składnikiem majątku SPV są nieruchomości obciążone hipoteką na rzecz finansującego banku.
Teoretycznie zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości powinno pozwolić na choćby częściowe zaspokojenie wierzytelności kredytowej. Fundusze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości służą bowiem w pierwszej kolejności zaspokojeniu wierzycieli hipotecznych.
Problem pojawia się jednakże wtedy, gdy na skutek braku chętnych syndyk masy upadłości nie jest w stanie w toku czynności likwidacyjnych przez dłuższy czas (niejednokrotnie liczony w latach) sprzedać nieruchomości należącej do upadłej spółki, nawet pomimo znacznego obniżania ceny wywoławczej przy kolejnych próbach sprzedaży.
Dodatkowe koszty
Długotrwały brak możliwości upłynnienia majątku SPV nie tylko uniemożliwia zaspokojenie wierzycieli masy upadłości, ale prowadzi także do powstania dodatkowych kosztów (związanych np. z zabezpieczeniem i ochroną nieruchomości, ogłoszeniami prasowymi z ofertą nabycia nieruchomości), które będą korzystały z pierwszeństwa zaspokojenia przed innymi wierzytelnościami zgłoszonymi do masy upadłości.
Sytuację komplikuje dodatkowo to, że obowiązujące przepisy ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze (dalej puin) ani przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, odmiennie niż jest to w przypadku przedmiotu obciążonego zastawem rejestrowym, nie dają wierzycielowi hipotecznemu prawa do przejęcia nieruchomości obciążonej hipoteką w celu zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej taką hipoteką.
Mając na uwadze okoliczność, że sumy uzyskane ze sprzedaży nieruchomości obciążonych hipoteką, pomniejszone o koszty związane ze sprzedażą nieruchomości oraz inne koszty postępowania upadłościowego (w wysokości nieprzekraczającej dziesiątej części sumy uzyskanej ze sprzedaży), przeznacza się na zaspokojenie wierzycieli, których wierzytelności były zabezpieczone na tych nieruchomościach (art. 336 i 345 puin); w takich sytuacjach korzystnym dla wierzyciela hipotecznego (jak i dla samego upadłego i innych wierzycieli upadłego) rozwiązaniem mogłoby się okazać nabycie nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia.
Nabycie nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego nie tylko skróciłoby czas potrzebny na odzyskanie przynajmniej części wierzytelności, ale potencjalnie pozwoliłoby także na późniejszą sprzedaż nieruchomości nabytej przez wierzyciela hipotecznego w okresie lepszej sytuacji na rynku nieruchomości za cenę przewyższającą cenę jej nabycia od syndyka (co zwiększyłoby pośrednio stopień zaspokojenia wierzyciela).
Jest pewien kłopot
Przeszkodą do szerszego stosowania opisywanego rozwiązania może być jednak brak możliwości dokonania przez wierzyciela hipotecznego upadłej SPV jednostronnego potrącenia (tzw. potrącenia ustawowego) wierzytelności syndyka o zapłatę ceny nieruchomości z wierzytelnością, jaka przysługiwałaby wierzycielowi z masy upadłości zgodnie z planem podziału (art. 95 puin).
Trzeba znowu wyłożyć środki
Wierzycieli hipotecznych zniechęca do nabycia nieruchomości upadłych spółek konieczność wyłożenia pełnej ceny nieruchomości (w praktyce wierzyciel hipoteczny musi zainwestować dodatkowe środki, mimo że już wcześniej zainwestował w projekt deweloperski) oraz niejednokrotnie długi okres oczekiwania na sporządzenie i wykonanie przez syndyka planu podziału środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.
Stanowisko syndyków
Zakaz dokonania potrącenia ustawowego nie wyklucza jednak dopuszczalności zawarcia przez syndyka z wierzycielem (za zgodą sędziego komisarza) umowy o wzajemnym potrąceniu wierzytelności.
I choć możliwość dokonania w przedmiotowej sytuacji potrącenia umownego jest akceptowana przez większość przedstawicieli doktryny, spotyka się ona jednak z rezerwą po stronie syndyków i sędziów komisarzy, którzy swoje negatywne stanowisko względem potrącenia umownego argumentują brakiem w przepisach puin bezpośredniej podstawy prawnej dla zawarcia takiej umowy oraz - bliżej niesprecyzowaną - możliwością pokrzywdzenia innych wierzycieli.
Pogląd ten jest o tyle niezrozumiały, że wystarczającą podstawę prawną do zawarcia umowy potrącenia wierzytelności stanowią przepisy kodeksu cywilnego (art. 3531 k.c.), których stosowania w tym zakresie puin nie wyłącza.
Można zawrzeć umowę
Nie jest także zasadna teza o szkodzie grożącej innym (zwłaszcza niezabezpieczonym) wierzycielom upadłego. Jak już wskazałam, środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką i tak w pierwszej kolejności zostaną przeznaczone na spłatę wierzycieli hipotecznych (a tylko kwoty pozostałe po zaspokojeniu tych wierzytelności wchodzą do funduszy masy upadłości, z których zaspokajane są wierzytelności niezabezpieczone hipoteką).
Ponadto postanowienia umowy sprzedaży nieruchomości i potrącenia umownego pomiędzy syndykiem a nabywającym nieruchomość wierzycielem hipotecznym mogą zostać tak ukształtowane, aby wzajemne potrącenie wierzytelności dotyczyło jedynie kwoty, jaka hipotetycznie zgodnie z planem podziału przysługiwałaby wierzycielowi hipotecznemu, a w pozostałym zakresie (tj. w zakresie kosztów związanych ze sprzedażą nieruchomości i innych kosztów postępowania upadłościowego oraz ewentualnie różnicy między ceną nieruchomości a wysokością kwoty hipotetycznie przysługującej wierzycielowi na podstawie projektu planu podziału) wierzyciel byłby zobowiązany do dokonania zapłaty ceny w formie pieniężnej.
Komentuje Monika Durka-Gajda, radca prawny w departamencie korporacyjnym kancelarii FKA Furtek Komosa Aleksandrowicz
Szersze stosowanie potrącenia umownego mogłoby doprowadzić do skrócenia czasu likwidacji masy upadłości, a więc i okresu oczekiwania na zaspokojenie wierzytelności.
Dlatego też, w celu wyeliminowania wszelkich podnoszonych wątpliwości, należałoby postulować wprowadzenie do puin wyraźnej regulacji, która dawałaby wierzycielom i syndykom prawo do zawarcia umowy o potrąceniu wierzytelności na wskazanych obok warunkach.
Alternatywnie rozważyć można zmiany legislacyjne zmierzające do wprowadzenia do puin i ustawy o księgach wieczystych i hipotece podobnej regulacji, jak w przypadku zastawu rejestrowego, tj. możliwości przejęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego za cenę ustaloną w umowie między wierzycielem a dłużnikiem hipotecznym.