Nowe zasady udzielania kredytów nieruchomościowych konsumentom oraz nadzór nad działalnością instytucji pożyczkowych
FKA Fakty Komentarze Analiza
Fakty
Ujednolicenie zasad udzielania i spłacania kredytów i pożyczek konsumenckich związanych z nieruchomościami oraz wprowadzenie reglamentacji i nadzoru nad działalnością pożyczkodawców i pośredników kredytowych – to główne założenia do projektu zmiany ustawy o kredycie konsumenckim oraz ustawy o działalności instytucji pożyczkowych i pośredników kredytowych z 18 czerwca 2015 r.
Projektowana nowelizacja ma na celu implementację dyrektywy 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. Unia Europejska postuluje wzmocnienie ochrony konsumentów, w związku z zaobserwowanymi zjawiskami nieodpowiedzialnego zaciągania kredytów, nierzetelnego informowania klientów, niedostatecznej oceny adekwatności oferowanych produktów oraz niewystarczającej weryfikacji zdolności kredytowej. Dyrektywa wskazuje również na konieczność spójnego uregulowania działalności pośredników kredytowych i instytucji pożyczkowych udzielających pożyczek związanych z nieruchomościami.
Zmiany w zakresie zasad udzielania i spłacania kredytów i pożyczek (nazywanych w projekcie wspólnie - kredytami) konsumenckich związanych z nieruchomościami, obejmują m.in.:
- określenie wymogów w zakresie wiedzy i kompetencji oraz zasad wynagradzania personelu kredytodawcy;
- ustalenie minimalnego zakresu informacji przedumownych udzielanych klientowi oraz określenie standardów informacji reklamowych;
- obowiązek opracowania i wdrażania założeń dla oceny zdolności kredytowej;
- zakaz udzielenia konsumentowi kredytu w walucie innej, niż w walucie w jakiej uzyskuje dochody;
- zakaz sprzedaży wiązanej;
- obowiązek umożliwienia konsumentom dokonania wcześniejszej spłaty kredytu;
- zakres obowiązkowych działań kredytodawcy, poprzedzających wystąpienie na drogę sądową w celu egzekucji należności z kredytu.
W zakresie regulacji działalności pośredników kredytowych i instytucji pożyczkowych, autorzy projektu wykraczają poza minimum wskazane w dyrektywie, proponując objęcie reglamentacją działalności także pożyczkodawców nieudzielających pożyczek związanych z nieruchomościami. W ramach odrębnej ustawy - o działalności instytucji pożyczkowych i pośredników kredytowych - przewiduje się m.in.:
- wymóg formy prawnej spółki z o.o. albo spółki akcyjnej oraz nieposzlakowanej opinii członków organów spółki, udziałowców i prokurentów;
- próg minimalnego kapitału zakładowego na poziomie 5.000.000 PLN dla instytucji udzielających pożyczek związanych z nieruchomościami oraz 1.000.000 PLN – dla pozostałych pożyczkodawców;
- konieczność uzyskania zezwolenia – w rozumieniu ustawy o swobodzie działalności gospodarczej – oraz wpisu do rejestru dla instytucji pożyczkowych i pośredników kredytowych;
- obowiązkowa polisa OC dla pośredników kredytowych;
- nadzór Komisji Nadzoru Finansowego nad instytucjami pożyczkowymi i pośrednikami kredytowymi.
Komentarze
Wprowadzenie projektowanych rozwiązań doprowadzi do wzrostu kosztów kredytów i pożyczek, może wiązać się także z przejściowymi trudnościami w uzyskaniu finansowania.
Nie ulega wątpliwości, że pomimo bezpośredniego obciążenia kosztami nadzoru pożyczkodawców i pośredników, ostatecznie za system kontroli, obowiązkowe polisy OC dla pośredników oraz szkolenia personelu zapłacą sami konsumenci. Ponadto, jeżeli instytucje finansowe nie zdążą na czas przeszkolić pracowników, mogą nie dysponować wystarczającymi kadrami uprawnionymi do oferowania kredytów i pożyczek, co z kolei może czasowo utrudnić dostęp do finansowania.
Nowe wymogi stawiane pośrednikom kredytowym oraz wszystkim pożyczkodawcom, również tym, którzy nie udzielają pożyczek związanych z nieruchomościami, mogą skutkować wykluczeniem z rynku najmniejszych pomiotów.
Mimo że wprowadzenie wymogów organizacyjnych dla instytucji pożyczkowych jest już właściwie przesądzone, za sprawą skierowanego do Sejmu na początku czerwca projektu innej noweli - ustawy o zmianie ustawy o nadzorze nad rynkiem finansowym, ustawy - Prawo bankowe oraz niektórych innych ustaw, nowy projekt założeń drastycznie podnosi próg wymaganego kapitału zakładowego, z 200.000 PLN do 1.000.000 PLN w przypadku podmiotów udzielających pożyczek innych niż związane z nieruchomościami, oraz do 5.000.000 PLN dla podmiotów udzielających pożyczek nieruchomościowych.
Analiza
Przepisy dotyczące udzielania kredytów i pożyczek związanych z nieruchomościami obejmą wszystkie umowy zawierane z konsumentami, a więc dotyczące jakichkolwiek nieruchomości, nie tylko mieszkalnych.
Poza umowami kredytu (pożyczki) zabezpieczonymi hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością, także z przeznaczeniem innym, niż finansowanie nieruchomości, nowe przepisy będą stosowane także do umów o kredyt przeznaczony na sfinansowanie nabycia lub utrzymania prawa własności nieruchomości gruntowej lub budynku, nawet jeżeli kredyt nie jest zabezpieczony na nieruchomości.
Obok wprowadzenia wymogów co do wiedzy personelu udzielającego kredytów związanych z nieruchomościami, ustawa zamierza uniemożliwić wynagradzanie pracowników instytucji finansowych zależne od wielkości czy ilości udzielanych kredytów. Proponuje się zakazanie sprzedaży wiązanej (poza bezpłatnym rachunkiem obsługującym udzielany kredyt). Jeżeli kredytodawca zastrzeże obowiązkową polisę ubezpieczeniową, ma obowiązek akceptowania spełniającej kryteria polisy zaproponowanej przez klienta.
Ustawa zdefiniuje katalog informacji standardowych, które powinny znaleźć się w reklamie (m.in.: nazwa kredytodawcy, stopa oprocentowania, RRSO). Proponuje się ujednolicenie mechanizmu obliczania RRSO dla poszczególnych rodzajów kredytu. Kredytodawcy będą zobowiązani do publikowania na swojej stronie internetowej wzoru umowy kredytu oraz regulaminów. Każdorazowo przedstawią również konsumentowi informacje przedumowne, stosując Europejski Ujednolicony Formularz Kredytowy (ESIS).
Kredytodawcy mają zapewnić konsumentowi 7-dniowy termin na swobodne podjęcie ostatecznej decyzji co do kredytu, liczony od doręczenia wiążącej oferty.
Jeżeli konsument skorzysta z uprawnienia do wcześniejszej spłaty kredytu nieruchomościowego, koszt kredytu ulegnie obniżeniu o koszty okresu, o jaki skrócono spłatę. Rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu, w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu, kredytodawca będzie mógł uzyskać jedynie w sytuacji, gdy wcześniejsza spłata nastąpi w okresie pierwszych trzech lat.
Umowa pożyczki związanej z nieruchomością powinna zawierać wszystkie elementy wskazane w art. 69 Prawa bankowego dla umowy kredytu.
Przed wstąpieniem na drogę sądową w celu egzekucji należności z udzielonego konsumentowi kredytu nieruchomościowego, kredytodawca będzie zobowiązany do podjęcia działań zmierzających do restrukturyzacji wierzytelności, np. zaoferowania czasowego zawieszenia spłaty lub wydłużenia okresu kredytowania. Jeżeli konieczne okaże się zbycie kredytowanej nieruchomości, konsument ma mieć zagwarantowaną możliwość dokonania swobodnej sprzedaży, w celu uzyskania jak najlepszej ceny. Windykacja będzie możliwa dopiero w przypadku bezskuteczności powyższych kroków. Projekt przewiduje ponadto zakaz dodatkowych opłat windykacyjnych, innych niż odsetki za opóźnienie.
Proponowana jako osobny akt prawny - ustawa o działalności instytucji pożyczkowych - poza rozwinięciem wymogów organizacyjnych stawianych instytucjom pożyczkowym, przewiduje także wprowadzenie nadzoru nad instytucjami pożyczkowymi i pośrednikami kredytowymi. Kontrola sprawowana przez Komisję Nadzoru Finansowego miałaby zakres i charakter zbliżony do obecnego nadzoru nad sektorem bankowym.
KNF będzie sprawować także kontrolę „działalności i stanu majątkowego”, uzyskując uprawnienie do żądania dokumentów i informacji niezbędnych do oceny sytuacji finansowej kontrolowanego podmiotu. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, KNF będzie uprawniona do: zawieszania i występowania z wnioskiem o odwołanie osób zarządzających/prokurentów, ograniczania zakresu działalności instytucji, cofnięcia zezwolenia lub nakładania kar pieniężnych w wysokości do 10 % przychodu.
Projekt przewiduje obowiązkowy udział instytucji finansowej w postępowaniu mediacyjnym wnioskowanym przez konsumenta.