Osoby starsze, które będą chciały poprawić swoje warunki życiowe, już niedługo będą miały szansę na wyższe świadczenia emerytalne. Nie wypłaci im ich jednak ZUS ani otwarte fundusze emerytalne, ale banki. Ministerstwo Finansów chce wprowadzić przepisy, na podstawie których emeryci będą ustanawiali na rzecz banku hipotekę na swoich mieszkaniach, a w zamian za to otrzymają wyższą emeryturę. Projekt specjalnej ustawy wprowadzającej tzw. hipotekę odwróconą jest właśnie opracowywany.
– Ogólna zasada odwróconego kredytu hipotecznego sprowadza się do umożliwienia osobom starszym uwolnienia kapitału zakumulowanego w nieruchomości – mówi Magdalena Kobos, rzecznik prasowy Ministerstwa Finansów.

Prawo do lokalu

Zgodnie z projektem właściciel mieszkania lub domu będzie mógł zdecydować, czy pieniądze z ustanowionej na nieruchomości hipoteki chce otrzymać jednorazowo, czy w comiesięcznych ratach jako dodatek do emerytury.
– Z takiej formy kredytu skorzystają osoby na emeryturze, dla których pozyskanie dodatkowych dochodów stanowi istotny element dofinansowania – mówi radca prawny Monika Hetmańczyk z kancelarii Chałas i Wspólnicy.
Emeryt, który ustanowi hipotekę na mieszkaniu lub domu, nie będzie od razu tracił jego własności. W mieszkaniu będzie mógł mieszkać aż do śmierci. W tym okresie będzie mógł też zrezygnować z otrzymywanej emerytury. Będzie musiał jednak spłacić całą pomoc, jaką otrzymał od banku.

Spłata kredytu

Po śmierci emeryta prawo do dysponowania domem lub mieszkaniem przejdzie na bank.
– Instytucja finansowa po śmierci beneficjenta zaspokoi się z nieruchomości, a nadwyżkę kwoty uzyskanej z jej sprzedaży przekaże spadkobiercom – wyjaśnia adwokat Rafał Kos z kancelarii Kubas, Kos, Gertner.
Jednak również w tym przypadku możliwe będzie spłacenie kredytu przez spadkobierców, którzy mogą w ten sposób zachować prawo do nieruchomości.
Nowe przepisy mają być wsparciem dla osób starszych, które potrzebują dodatkowych pieniędzy na utrzymanie, leki czy opłacenie rachunków. Na razie projekt nie rozstrzyga, od jakiego wieku będzie można wystąpić do banku o wyższą emeryturę. Na obecnym etapie prac nie wiadomo też, do jakiego wieku będą wypłacane wyższe świadczenia i jak będą musiały zachować się banki w sytuacji, gdy wartość wypłaconej emerytury przekroczy wartość nieruchomości. Możliwe są dwa warianty – emeryt nie będzie otrzymywał dodatkowego świadczenia, ale będzie mógł dalej zamieszkiwać w mieszkaniu albo też wyższa emerytura będzie wypłacana ze środków pochodzących z ubezpieczeń zawieranych na takie okoliczności przez banki.
Niezależnie od tych wątpliwości już teraz wiadomo, że hipoteka odwrócona może mieć istotne znaczenie ze względu na istniejące zjawisko starzenia się społeczeństwa. Mała liczba urodzeń wpłynie w przyszłości na obniżenie wysokości emerytur i rent.
– Biorąc pod uwagę prognozy demograficzne i małe zainteresowanie długoterminowym oszczędzaniem, trzeba pozytywnie oceniać wszelkie regulacje, które rozwijają wachlarz finansowania udostępnianego osobom starszym, które zakończyły już działalność zawodową – ocenia adwokat Leszek Rydzewski, wspólnik FKA Furtek Komosa Aleksandrowicz.
Mieszkanie za 200 zł
Przygotowywany przez Ministerstwo Finansów projekt ma też ochronić starsze osoby przed zawieraniem niekorzystnych dla nich umów z różnego rodzaju firmami, które już dziś działają na rynku. Na podstawie umowy dożywocia firmy te namawiają starsze osoby do przenoszenia własności mieszkania w zamian za dodatkową emeryturę.
– Działamy na podstawie tzw. modelu sprzedażowego hipoteki odwróconej. W ministerstwie trwają prace nad stworzeniem modelu kredytowego – mówi Robert Majkowski, prezes zarządu Funduszu Hipotecznego Dom.
O tym, jak niebezpieczna dla starszych osób może być działalność takich firm, wielokrotnie informowaliśmy na łamach DGP. Zgodnie z proponowaną przez te firmy umową emeryt może co prawda zamieszkiwać w mieszkaniu aż do śmierci, ale od razu przy zawieraniu umowy przestaje być jego właścicielem. Dodatkowo oferowana przez te firmy w zamian za mieszkanie emerytura jest bardzo niska. Fundusz Hipoteczny Dom np. proponuje osobom powyżej 65 roku życia rentę w wysokości 200 zł. Wiele osób starszych umiera już po kilku latach, a nawet miesiącach po zawarciu umowy. Oznacza to, że wypłacona renta może stanowić zaledwie niewielki procent nabytego mieszkania.
Po wejściu w życie nowych przepisów działalność takich firm będzie już nielegalna.
– Jednym z celów regulacji jest wyłączenie oferowania tego rodzaju produktu przez podmioty inne niż podlegające nadzorowi i wyposażone w odpowiednie kapitały – wskazuje Leszek Rydzewski.

Szersza perspektywa

Kredyty zabezpieczone hipoteką odwróconą są produktem znanym w USA oraz w krajach Europy Zachodniej, przede wszystkim w Wielkiej Brytanii. Hipoteka odwrócona wprowadzona została również w Niemczech.
Agnieszka Bobowska
agnieszka.bobowska@infor.pl

Opinia

Jerzy Bańka
dyrektor ds. legislacyjno-prawnych ze Związku Banków Polskich

Banki są instytucjami komercyjnymi, które zawsze są zainteresowane możliwością poszerzenia oferty dla swoich klientów. Jeżeli będzie zapotrzebowanie ze strony klientów, to banki na pewno odpowiedzą pozytywnie. Dotychczas dostępne na rynku instytucje nie są hipoteką odwróconą. Opierają się one na zupełnie innej regulacji, mającej odmienne cele i marginalny charakter. Hipoteka odwrócona ma być natomiast stosowana masowo i chronić zarówno prawa właścicieli nieruchomości, jak i wierzycieli, czyli banków. Dzięki temu trudne aspekty zaspokojenia wierzyciela po śmierci kredytobiorcy będą normalnym procesem ekonomicznym, niebudzącym żadnych wątpliwości prawnych.