Kupując teraz nieruchomość na potrzeby firmy, można liczyć na korzystną cenę. Ale uwaga na pułapki.
Jeżeli przedsiębiorca planuje kupić na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej działkę, lokal handlowy, gastronomiczny, magazyn czy biuro, to obecnie jest dobry moment na przeprowadzenie takiej transakcji – mówi Jarosław Grzywiński, radca prawny, partner w kancelarii FKA Furtek Komosa Aleksandrowicz. Jak podkreśla, na wynegocjowanie szczególnie korzystnej ceny mogą liczyć zwłaszcza ci przedsiębiorcy, którzy są w stanie wpłacić całą kwotę za nabywaną nieruchomość już w momencie dokonywania transakcji (a nie w ratach).

Podstawową zasadą przy kupowaniu nieruchomości jest skontrolowanie, czy stan prawny uwidoczniony w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem faktycznym. W praktyce bowiem zdarzają się nieścisłości powstałe chociażby przy przenoszeniu zapisów księgi wieczystej na formę elektroniczną. – Tego rodzaju niezgodności mogą w przyszłości stwarzać poważne problemy dla przedsiębiorcy, który kupiłby nieruchomość bez zweryfikowania wpisów w księdze wieczystej. Gdyby chciał za kilka lat sprzedać np. lokal komercyjny, to mogłoby się okazać, że musi najpierw sprostować wpisy w księgach. A to jest zwykle czasochłonne i może się wiązać się ze znacznymi kosztami – przestrzega mecenas Jarosław Grzywiński.

Uwaga na wpisy!

Jak uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek? – Przedsiębiorcy powinni w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na wpisy w działach II–IV księgi wieczystej dotyczące własności i użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych (użytkowania, służebności), innych praw i roszczeń oraz hipotek – mówi Magdalena Antos, adwokat w kancelarii Chałas i Wspólnicy. Jak podkreśla, niezgodności w tej części księgi mogą m.in. wynikać z wpisów nieistniejących praw do nieruchomości lub wpisów dokonanych bez podstawy prawnej. Może się więc zdarzyć, że właściciel ujawniony w księdze wieczystej wcale nim nie jest. Istotne jest wówczas zbadanie, czy w księdze wpisano ostrzeżenie o takiej niezgodności ujawnionego w niej stanu prawnego. Gdy tego rodzaju wpis został w księdze zamieszczony, oznacza to, że nie zadziała wtedy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Czyli nabywca nie jest chroniony przez prawo i będzie zobowiązany do wydania nieruchomości faktycznemu właścicielowi bez zwrotu uiszczonej ceny.

– Trzeba również zweryfikować dane faktyczne ujawniane w dziale I–O, które dotyczą oznaczenia nieruchomości, działki ewidencyjnej, budynku, lokalu wraz z położeniem oraz powierzchnią. Wpisy w tym dziale nie są objęte domniemaniem prawdziwości i mogą być sprostowane z urzędu albo na wniosek. W praktyce przeważająca część sprostowań dokonywana jest na wniosek właścicieli nieruchomości – wyjaśnia mecenas Magdalena Antos. W związku z tym radzi, żeby przed zakupem nieruchomości zbadać księgę wieczystą, zwracając szczególną uwagę na to, czy zostały w niej wpisane: ostrzeżenie o niezgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wzmianki o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji. Wspomniane ostrzeżenie i wzmianki wyłączają bowiem rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zatem nie chronią nabywcy, który wówczas powinien się wstrzymać z przeprowadzeniem transakcji.
– Jeżeli nie wiemy, czego dotyczy wzmianka, to możemy taką informację uzyskać w sądzie prowadzącym daną księgę wieczystą, podając numer wzmianki znajdujący się w odpowiednim dziale księgi wieczystej – mówi mecenas Magdalena Antos.
Ponadto radzi, żeby przedsiębiorca zamierzający nabyć działkę zbadał dokumentację geodezyjną (wpisy i wyrys z rejestru gruntów i budynków, wykaz zmian gruntowych).
– Można zwrócić się o przedstawienie aktualnej dokumentacji i porównać ją z danymi zamieszczonymi w księdze wieczystej. W przypadku rozbieżności w tym zakresie to właściciel powinien na swój koszt zainicjować postępowanie sądowe w celu ich usunięcia – wyjaśnia ekspert.

Analizowanie dokumentów

Także mecenas Jarosław Grzywiński radzi, aby szczegółowo sprawdzić wszystkie wpisy i wzmianki o toczących się postępowaniach umieszczonych w odpisie z księgi wieczystej oraz w aktach danej księgi.
– Celem takiego działania jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości nie tylko na podstawie jednego źródła, jakim jest odpis zwykły lub zupełny z księgi wieczystej, lecz poszukanie informacji w innych dokumentach. Niezbędna jest więc analiza nie tylko odpisu z księgi wieczystej, ale także akt prowadzonych przez sąd dla danej księgi – wyjaśnia ekspert.
Oprócz sprawdzenia, czy nie ma wpisów dotyczących roszczeń o usunięcie niezgodności ujawnionych w księdze wieczystej, planujący zakup przedsiębiorca powinien też zwrócić uwagę, czy dla wybranej przez niego nieruchomości nie ma przypisanych jakichś obciążeń.
Warto sprawdzić zwłaszcza wszystkie obciążenia hipoteczne. Chodzi szczególnie o obciążenia związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi, m.in. służebnością na rzecz nieruchomości sąsiednich. – Jeżeli są takie obciążenia, to w praktyce mogą oznaczać, że np. przedsiębiorca po nabyciu działki będzie musiał udostępnić jej część na drogę zapewniającą sąsiadowi dojazd na jego posesję. Istnienie wspomnianych obciążeń oraz ograniczeń przewidzianych np. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego może też uniemożliwić wzniesienie obiektu komercyjnego ponad pewną wysokość, co niekiedy stawia pod znakiem zapytania sens nabycia takiej działki. Tego rodzaju ograniczenia budowlane mogą przecież uniemożliwić przedsiębiorcy kupującemu nieruchomość realizację zamierzeń biznesowych – mówi Jarosław Grzywiński.

Usuwanie nieścisłości

Jak podkreśla, jeżeli przedsiębiorcy zależy na kupnie nieruchomości, a odpowiednio wcześniej zauważy nieprawidłowe zapisy w księdze wieczystej, to ma prawo starać się o ich sprostowanie. Uaktualnienie stanu prawnego nieruchomości może nastąpić na kilka sposobów: przez wpis nieujawnionego prawa własności, przez wykreślenie podmiotu niebędącego rzeczywistym właścicielem, przez wykreślenie nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia lub za pomocą sprostowania błędnego wpisu o innym charakterze. Oczywiście dla usunięcia nieprawidłowości jeszcze przed dokonaniem transakcji konieczne jest ścisłe współdziałanie przedsiębiorcy ze sprzedającym nieruchomość.
– Niestety w praktyce wielu przedsiębiorców podczas dokonywania transakcji nie zawsze poświęca czas na dokładne sprawdzenie prawidłowości i aktualności wpisów w księgach wieczystych. Narażają się w ten sposób na ryzyko, którego można uniknąć – podkreśla ekspert.
Nie są to jedyne pułapki, w które może wpaść przedsiębiorca planujący zakup np. gruntu. Wielu problemów może przysporzyć niejasna sytuacja dotycząca zagospodarowania przestrzennego obszaru, na którym znajduje się nieruchomość. Tak zdarza się w wielu gminach. Dodatkowo potencjalny nabywca powinien upewnić się, czy np. do działki, którą zamierza kupić, nie są zgłaszane roszczenia reprywatyzacyjne.

O czym warto pamiętać

W księdze wieczystej trzeba zweryfikować:

• wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych (użytkowania, służebności), innych praw i roszczeń oraz hipotek,
• dane dotyczące oznaczenia nieruchomości, działki ewidencyjnej, budynku, lokalu wraz z położeniem oraz powierzchnią.

Warto zbadać dokumentację geodezyjną:

• wpisy i wyrys z rejestru gruntów i budynków,
• wykaz zmian gruntowych.

Można uaktualnić stan prawny nieruchomości:

• przez wpis nieujawnionego prawa własności,
• przez wykreślenie podmiotu niebędącego rzeczywistym właścicielem,
• przez wykreślenie nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia,
• za pomocą sprostowania błędnego wpisu o innym charakterze.

Autor: Krzysztof Tomaszewski
Źródło: Dziennik Gazeta Prawna